业权经营——共享和谐物业服务带来的价值

按照《物权法》的精神，所为业权，是指买房人在获得商品房产权的同时，对公共区域和公共设施，如楼顶广告、地面公共停车位、公共绿地等所拥有的使用权和收益权。简单说来，一个房地产项目的楼顶、外立面、电梯厅、电梯轿厢可能产生的广告收益及地面公共停车位、公共广场等可能产生的经营收益，都属于业主。长期以来，中国绝大多数的业主在毫不知情的情况下，将业权收益拱手让与他人，合法权益被侵占。

“业权经营、业权分配”的全新管理、服务模式——所有公用面积产生的费用按各业主份额分摊；所有公用面积产生的收益余额全部用来冲抵下一年度的物业管理费用，如有盈余积累划至托管账户中相应的账目。

　　“业权经营、业权分配”模式也产生了一种新的物业管理、服务模式——收费由“包干制”转变为“佣金制”。在这种模式下，小区的物业收费归全体买房所有人，物业公司只是受买房人的委托进行该费用的支出安排，并不享有所有权，这样一来，即便物业公司被解雇，剩余的物业费用及物业管理费购置的资产仍旧归业主所有。

我们追踪调查了圣瑞物业所服务的盈都大厦为例，该项目是集写字楼、商务公寓及商业于一体的大型综合性项目。自2004年底竣工入住起，该项目便开始实施“业权经营、业权分配”制度。项目内所有公共区域和公共设施设备的收益全部属于业主，项目采取透明化的“佣金制”管理服务方式，“业权”收益在一年后结算分配，并全部返还业主用以冲抵下一年度的物业管理费。盈都大厦业权经营范围包括：

1、广告媒体类经营管理——楼体广告、大堂电子液晶屏广告、电梯轿厢广告、地下停车场媒体广告；

2、场地租赁类经营管理——盈都沃尔玛广场经营租赁、楼宇大堂租赁、人防地下停车场租赁、北广场地面停车位租赁；

3、房屋出租类经营管理——邮局委托代理经营及物业管理用房的出租。

以盈都项目某单元为例：该房屋建筑面积174.08平方米，套内面积130.19平方米，物业费为5.85元/每平米。

2006年：应交物业费为12220.44元，2005年获得业权收益1542.02元冲抵2006年物业费，业主可减少13%的物业费支出。

2007年:应交物业费为12220.44元，2006年获得业权收益 1704.67 元，冲抵2007年物业费，这样业主可减少14%的物业费支出。

2008年:应交物业费为12220.44元，2007年获得业权收益 1965.05元，冲抵2008年物业费，这样业主可减少16%的物业费支出。

通过圣瑞物业多年来践行“业权经营、业权分配”制度，整个2008年度，盈都大厦可供业主分配的业权经营收入为1287491.06元，扣除经营成本626248.98元、各项税费支出70812.01元后,可供业主分配的经营利润共计590430.07元，已用于冲抵2009年度的部分物业管理费。

由此可见，业权经营既提升了社区的经营服务品质，又把物业服务公司和业主的利益仅仅的绑定在一起，业权经营的好，业主有收益的同时物业的价值在提升，物业服务公司有经营业绩奖，这样业主和物业服务公司更加容易和谐相处，共享业权经营带来的价值。

让我们共同唱响“业权经营、业权分配”和谐物业管理服务之歌。